Законопроект о градостроительстве демонстрирует непривычную заботу законодателя об интересах застройщиках
Министерством регионального развития и строительства Украины совместно с рабочей группой при Кабинете Министров Украины (далее - КМУ) был разработан проект Закона "О регулировании градостроительной деятельности". 2 декабря этого года он был подан на рассмотрение Верховной Рады Украины. Данный законопроект представляет собой измененную и расширенную версию действующего Закона Украины "О планировании и застройке территорий" (далее - Закон о застройке).
Проект закона закрепляет общие положения градостроительства, а именно: полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления, принципы планирования территорий на местном, региональном и всеукраинском уровне, которые в большинстве своём повторяют положения Закона о застройке. Кроме того, свое закрепление нашли нормы, регулирующие вопросы получения земельных участков под строительство, разрешительной документации на проведение строительных работ, процедуру осуществления строительной деятельности, ответственность за нарушения градостроительного законодательства и некоторые другие.
Земельные вопросы в сфере градостроительства
Особый интерес представляют вопросы земельных отношений в сфере строительства. Так, законопроект содержит норму о том (ст. 24), что предоставление земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в собственность или пользование физических и юридических лиц для градостроительных нужд осуществляется на основании решений исполнительных органов сельского, поселкового или городского советов, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций или соответствующим местным органом исполнительной власти.
Соответствующие изменения внесены в ч. 1 ст. 26 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине", согласно которой исключительно на пленарных заседаниях соответствующего местного совета решаются вопросы земельных отношений и передачи коммунального имущества.
Земельные участки из государственной и коммунальной собственности продолжают передаваться в собственность на основании земельных торгов, кроме тех случаев, которые устанавливаются ч. 2 и 3 ст. 134 Земельного кодекса Украины. Законопроект добавляет ещё два случая передачи земельных участков без проведения торгов, а именно:
1. Торги были признаны несостоявшимися из-за наличия только одного покупателя. Земельный участок передаётся такому покупателю.
2. Осуществляется переоформление права постоянного пользования на право собственности или пользования земельным участком, если такое переоформление проходит без изменения границ и целевого назначения земельного участка.
Кроме того, проведение земельных торгов исключается из перечня лицензируемых видов хозяйственной деятельности, а может проводиться юридическим лицом или физическим лицом - лицитатором на основании договора с соответствующим местным советом, исполнительным комитетом местного совета или местной государственной администрацией.
Причем это новшество касается продажи любых земельных участков или прав на них, а не только для градостроительных нужд. Соответствующие изменения вносятся в Закон Украины "О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности". Какой-либо информации о требованиях, предъявляемых к лицитатору, законопроект не предусматривает.
Порядок выполнения строительных работ
Статья 26 законопроекта закрепила последовательность проектирования и строительства объектов градостроительства собственниками или пользователями земельных участков, предназначенных для проведения такого вида работ.
1. Получение исходных данных
Основными составляющими исходных данных (перечень "неосновных" составляющих законопроект не даёт) являются градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, которые предоставляются по заявлению заинтересованного лица специально уполномоченным органом градостроительства и архитектуры (ГАСК) на бесплатной основе в течение 10 рабочих дней с даты регистрации заявления, а также задание на проектирование - документ, в котором содержатся обоснованные в границах законодательства требования заказчика (застройщика) к объекту строительства.
Законопроектом не предусмотрено какое-либо государственное утверждение или согласование задания на проектирование.
2. Разработка проектной документации, ее экспертиза и согласование
Проектная документация разрабатывается по договору организацией, имеющей разрешение на проведение такого вида работ, с учетом градостроительной документации и исходных данных с соблюдением требований государственных стандартов, норм и правил, утверждается архитектором и заказчиком. Согласование с какими-либо органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, или юридическими органами, учреждёнными этими органами, не требуется. На сегодняшний день согласование проектной документации осуществляется в порядке п. 9 Государственных строительных норм Украины. ДБН А.2.2-3-2004.
Однако проект предусматривает проведение экспертизы проектов строительства: обязательной или по инициативе заказчика.
Обязательной экспертизе подлежат следующие объекты строительства:
- объекты градостроительства IV-V категории сложности (в части соблюдения нормативов санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда и так далее);
- объекты, которые сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическим и техногенными условиями (в части надёжности и долговечности);
- объекты, которые сооружаются с использованием бюджетных средств (в части сметы).
Установление случаев обязательного проведения экспертизы проектов строительства другими нормативно-правовыми актами, которые не предусмотрены в данном Законе, не допускается.
3. Получение разрешения на начало выполнения строительных работ или сообщение о начале строительных работ
Статья 34 законопроекта предусматривает три основания для начала проведения строительных работ:
- сообщение о начале строительных работ, направленное заказчиком соответствующей инспекции ГАСК по месту расположения объекта строительства (относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, а также объектов, перечень которых утверждается КМУ);
- декларация о начале выполнения подготовительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная в инспекции ГАСК (относительно объектов градостроительства, относящихся к І-ІІІ категории сложности, перечень которых утверждается Министерством регионального развития и строительства Украины);
- разрешение на выполнение строительных работ, выданное заказчику инспекцией ГАСК (перечень объектов утверждается КМУ).
Разумеется, ориентация законодателя на упрощение получения права на проведение подготовительных и строительных работ позитивна и вызывает оптимизм. Однако, возникает опасение, что такое большое количество ссылок на подзаконное регулирование снова приведет к усложнению порядка начала проведения подготовительных и строительных работ. Подача и получение всех вышеперечисленных документов на начало подготовительных или строительных работ проводится на бесплатной основе.
4. Введение объекта градостроительства в эксплуатацию
Законопроект предусматривает два порядка принятия объектов в эксплуатацию в зависимости от категорий принимаемых объектов строительства:
1. Объекты І-ІІІ категории сложности, а также объекты, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, принимаются в эксплуатацию на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации. Она подается для регистрации в инспекцию ГАСК. Отказано в регистрации может быть только в том случае, если декларация подана с нарушением порядка и условий её подачи, не заполнена или заполнена неверно.
2. Объекты IV-V категорий сложности принимаются в эксплуатацию на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи инспекциями ГАСК сертификата. Форма и порядок его выдачи закрепляются КМУ. Основаниями для отказа в выдаче сертификата могут быть следующие: непредоставление всех необходимых документов; выявление в документах недостоверных сведений; несоответствие объекта согласованной и утверждённой проектной документации на строительство и требованиям государственных норм, стандартов и правил.
5. Регистрация права собственности на объект градостроительства
Законопроект не предусматривает каких-либо особенностей регистрации права собственности на объекты градостроительства, поэтому регистрация их будет происходить по действующему законодательству, а именно в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество.
Ответственность за правонарушения в сфере планирования и застройки территорий
Ответственность в сфере планирования и застройки территорий предусматривается в Кодексе Украины об административных правонарушениях, Уголовном кодексе Украины, а также в Законе Украины "Об ответственности за правонарушения в сфере строительства и застройки территорий", который представляет собой новую редакцию действующего ЗУ "Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства".
Законопроект вносит ряд существенных изменений в Кодекс Украины об административных правонарушениях, а именно происходит усиление административной ответственности за нарушение градостроительного законодательства, размер штрафов увеличивается в несколько раз. Также увеличивается количество составов правонарушений. Так, новую редакцию получила ст. 96 Кодекса - "Несоблюдение законодательства, государственных строительных норм, стандартов и правил во время строительства", ст. 97 - "Самовольное строительство" и некоторые другие.
Новая редакция Закона Украины "Об ответственности за правонарушения в сфере планирования и застройки территорий", предложенная рассматриваемым законопроектом, помимо административной и уголовной ответственности за нарушения в строительной сфере, предусматривает также финансовую и гражданско-правовую.
Действующая редакция Закона не предусматривает такой классификации юридической ответственности за нарушение строительного законодательства, а также не указывает на взаимосвязь финансовой ответственности с административной и уголовной. К гражданско-правовой ответственности лицо может привлекаться параллельно с административной и уголовной.
Финансовая ответственность может быть наложена в независимости от привлечения лица к административной или уголовной. Она предусматривает собой наложение штрафных санкций на субъектов планирования и застройки территорий за правонарушения, предусмотренные данным законом. Порядок привлечения к ответственности должен быть предусмотрен постановлением КМУ.
Субъектами финансовой ответственности являются как физические, так и юридические лица. За некоторые правонарушения предусмотрена санкция в размере до 50 000 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан, то есть до 850 000 грн. (в случае применения минимума в 17 грн., как в административном и уголовном праве). Штрафы налагаются должностными лицами ГАСК, их предписания о наложении штрафа являются исполнительными листами. Действия должностных лиц ГАСК могут быть опротестованы в суде.
Гражданско-правовая ответственность применяется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Украины, независимо от применения финансовой, административной или уголовной.
Внесение изменений в другие нормативно-правовые акты
Помимо изменений в вышеперечисленные нормативно-правовые акты, законопроект предусматривает внесение изменений еще в более, чем 20 законов. И еще, новым законом будет отменено действие Закона Украины "О планировании и застройки территорий", который являлся первенцем в истории регулирования градостроительства в Украине.
Окончательные выводы по данному законопроекту сложно будет сделать достаточно до тех пор, пока он не будет принят и не пройдет "обкатку" на практике по всем этапам его реализации. Кроме того, большое значение для правильной оценки будут иметь подзаконные нормативно-правовые акты, принятие которых для его исполнения необходимо в кратчайшие сроки. Но однозначно можно сказать, что спустя многие годы реформирования строительной отрасти законодатель, возможно, впервые задумался об интересах застройщиков, что, в свою очередь, должно положительно отразиться на инвестиционном климате страны.
Авторы:
Анастасия Залесская, юрист юридической фирмы ILF,
Ярослава Оника, адвокат, партнер юридической фирмы ILF
Источник: www.ligazakon.ua
06:36:39
