Мы продолжаем практику републикации материалов, разъясняющих нововведения в строительном и архитектурном законодательстве Украины. Представляем Вашему вниманию статью ресурса ЛІГА:ЗАКОН, посвященную Порядку предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроения, вступившему в силу 29 мая 2009 года.
Положительный исход
Застройщики смогут экономить время и деньги: уточнен состав исходных данных на строительство и упрощена процедура их получения
ПОВОД
Кризис - время для усовершенствования. Вот и правительство наконец определилось с окончательным вариантом Порядка предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроения. Вернее, самые общие положения утверждены были еще в Законе "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству", теперь же правительство более внимательно подошло к их детализации. Застройщикам должно понравиться...
ФАБУЛА
Застройщикам упростили жизнь и сократили расходы. Поможет ли это преодолеть кризис и отразится ли на цене недвижимости?
Краткая характеристика документов
Собственно, работа над актом началась довольно давно, и ЛІГА:ЗАКОН даже представляла одну из версий проекта Порядка (см. материал "НебезИСХОДность"), однако с тех пор взгляды Минрегионстроя на некоторые вещи поменялись, поэтому документ предстал в несколько ином виде. Взять хотя бы определения. Во избежание неточностей авторы дали определения всем основным документам, составляющим исходную документацию.
А таковых, как и в Законе, три: 1) градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (далее - ГУиО); 2) технические условия; 3) задание на проектирование.
Первые устанавливаются местными правилами застройки. А при отсутствии таковых, либо если в планах - строить за пределами населенного пункта, необходимо будет предоставить на утверждение местным властям градостроительное обоснование, одобренное общественным обсуждением (но об этом ниже).
В целом же, благодаря приложению к Правилам, стало понятно, что из себя должны представлять ГУиО. Следует отметить, что информации этот документ будет содержать куда меньше, чем планировалось сначала. С одной стороны, чем меньше условий и ограничений, тем легче им соответствовать, а с другой - не приведет ли это к тому, что застройщик (как отмечал эксперт в указанном материале) будет получать необходимые данные позднее и вынужден будет корректировать проектную документацию, что чревато финансово-временными затратами?
А вот состав техусловий, по сравнению с анализируемым вариантом проекта, немного расширился в основном благодаря заботам о стандартах гражданской обороны. А в основном они сильно не отличаются от существовавших доселе. Более того, Минрегионстрой утвердит со временем Типовые технические условия.
Что касается задания на проектирование, то авторы сочли нецелесообразным утверждать его содержание данным Порядком и ограничились лишь указанием, что оно должно соответствовать ГУиО. А более подробный документ будет разработан и утвержден Минрегионстроем немного позднее.
Кстати, вместо исходных данных (в случае отсутствия местных правил застройки), можно будет получить строительный паспорт объекта градостроения.
Основные шаги на пути к исходным данным
Получить исходные данные сможет только лицо, имеющее право на земучасток (право собственности, пользования; см. "Нормативное сопровождение"). Для этого следует подавать в исполком местного совета (если участок в пределах населенного пункта) или местную госадминистрацию (если за его пределами) ходатайство (заявление) о намерении застраивать определенную территорию с указанием назначения сооружения и основных его характеристик. И никаких разрешений на осуществление проектно-изыскательских работ не нужно!
Кроме того, к ходатайству следует приложить нотариально удостоверенные копии учредительных документов (либо свидетельства о госрегистрации, доверенности или удостоверения личности); документов, удостоверяющих право на землю, а также предпроектные работы (при наличии). Местным властям дается всего лишь две недели на выдачу исходных данных застройщику.
Далее органу местной власти дается 10 дней с момента регистрации ходатайства на определение соответствия намерений застройщика требованиям местных правил застройки и градостроительной документации. Если планы соответствуют документации (принадлежат к преимущественным или допустимым видам застройки), то на протяжении 14 дней с того же дня регистрации ходатайства орган обязан выдать ГУиО заявителю.
Если же нет, то на протяжении месяца застройщик получит "висновок щодо цієї невідповідності та рекомендації стосовно можливої зміни наміру забудови земельної ділянки". Не согласен - в суд.
Если местных правил нет, в двухнедельных срок орган обязан дать разрешение на разработку градостроительного обоснования. Кстати, его можно получить одновременно с разрешением на разработку проекта землеотвода. Получив такое разрешение, необходимо не только разработать обоснование (изложив в нем ГУиО) и согласовать его, но и провести его экспертизу и общественное обсуждение, а уж после этого подавать на утверждение местным властям. На все про все Порядок дает 3 месяца.
Если же участок передается в пользование посредством земельных торгов, ГУиО сразу входит в состав технического паспорта на участок.
Итак, после получения ГУиО следует обратиться за техусловиями с ходатайством к компаниям, владеющим либо обеспечивающим эксплуатацию необходимых элементов инженерной инфраструктуры (их перечень будет изложен в ГУиО). К ходатайству следует приложить ситуационный план с определением места расположения земучастка.
Они также должны уложиться в довольно короткий срок - 15 дней. Причем, как было указано в упомянутой статье, технические условия будут предоставляться этим компаниям независимо друг от друга. Это позволит заказчикам избежать ситуации, при которой одно лицо отказывается предоставить технические условия, ссылаясь на непредоставление документа другим лицом, что имеет место на сегодняшний день.
ГУиО и техусловия действуют, как определяет Закон и Порядок, "до завершення будівництва об'єкта, але не менш як два і не більш як п'ять років". Кстати, заказчик, получивший всю документацию, застрахован от внесения в нее корректив без его согласия.
И последний шаг: заказчик самостоятельно разрабатывает, утверждает и предоставляет генпроектировщику задание на проектирование на основании ГУиО и техусловий в пределах указанного выше срока.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подбивая итоги, хотелось бы отметить, что теперь, во-первых, вместо АПЗ застройщики будут получать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Во-вторых, для получения исходных данных не требуется разрешения на осуществление проектно-изыскательских работ, достаточно получить в собственность или пользование земельный участок. В-третьих, упрощена и ускорена (а также лишена некоторых коррупционных возможностей) и сама процедура их получения.
Так, при удачном стечении обстоятельств теоретически на получение ГУиО и техусловий можно потратить только около месяца. Надо полагать, такое упрощение положительно (для покупателя) отразится на цене недвижимости, поскольку поможет значительно сэкономить время и деньги на получение исходной документации.
Сам же процесс получения исходных данных будет выглядеть примерно следующим образом:
1.Предоставление ходатайства (заявления) о намерении застраивать определенную территорию с указанием назначения сооружения и основных его характеристик местным органам власти (при условии получения права на земучасток). К ходатайству следует приложить указанные выше документы.
2.В течение двух недель получение ГУиО или разрешения на разработку градостроительного обоснования (либо в течение месяца получение заключения о несоответствии намерения и рекомендаций по его корректировке) и подготовка документов к получению техусловий.
3.После получения ГУиО следует обращение за техусловиями с ходатайством к компаниям, владеющим либо обеспечивающим эксплуатацию необходимых элементов инженерной инфраструктуры (на это дается каждой компании 15 дней со дня получения ходатайства). К ходатайству следует приложить ситуационный план с определением места расположения земучастка.
4.Далее, после получения всех необходимых техусловий, идут разработка, утверждение и предоставление генпроектировщику задания на проектирование на основании ГУиО и техусловий в пределах установленного срока.
Порядок вступил в силу 29 мая.
НОРМАТИВНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
Согласно Порядку предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроения:
"9. Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки та технічні умови надаються:
власникові/користувачеві земельної ділянки;
особі, щодо якої прийнято рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності в порядку, визначеному земельним законодавством;
уповноваженій ними особі (підприємству, установі, організації)".
Ольга Михайлинин, ЛІГА:ЗАКОН
09:29:28
